- Duduk
Perkara
Para
Penggugat (Uswati Yusida dan Johanes Bosco Rachmad Krisna Tjahja) berdampingan
dengan proyek pembangunan Kondotel Panorama Hill berlokasi di Br Giri Dharma ,
Desa Ungasan, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung, dan sesuai dengan pasal
60 UU No 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang yo pasal 6 Perda Propinsi Bali No
3 tahun 2005 tentang Rencana Tata Ruang Propinsi Bali, setiap orang termasuk
Para Penggugat berhak untuk : Menikmati manfaat ruang termasuk pertambahan
nilai ruang sebagai akibat penataan ruang.
Para Penggugat baru mengetahui
penyimpangan / pelanggaran terhadap IMB aquo pada tanggal 30 Mei 2008, yang
diberitahukan oleh Pascal Lalane (Penyewa Villa Ambara milik Penggugat 2)
sehingga secara hukum sesuai dengan pasal 55 UU No 5 tahun 1986, gugatan ini
diajukan kepada lembaga yang berwenang (PTUN Denpasar) masih dalam tenggang
waktu 90 (Sembilan Puluh) hari dari sejak diketahui / diberitahukan oleh
penyewa Villa Ambara milik Penggugat 2, sehingga gugatan Para penggugat masih
dalam tenggang waktu yang ditentukan oleh Perundang-Undangan.
Dalam
kasus ini Bupati Badung berkedudukan sebagai tergugat (menerbitkan/mengeluarkan
keputusan).
- Permasalahan
– Dalil gugatan
a.
Pengajuan keberatan
kepada Pejabat yang berwenang terhadap pembangunan yang tidak sesuai dengan
Rencana Tata Ruang
b.
Pengajuan Tuntutan pembatalan ijin dan penghentian pembangunan yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang kepada Pejabat yang berwenang
c.
Pengajuan Gugatan ganti kerugian kepada Pemerintah dan / atau pemegang ijin
apabila pembangunan tidak sesuai dengan rencana tata ruang menimbulkan
kerugian.
- Analisa dan
Pertimbangan Hukum
a.
Pemegang IMB Nomor 501
tahun 2008 tanggal 24 Maret 2008 aquo, dalam proses pelaksanaan pembangunan
Kondotel Panorama Hill tersebut, telah melanggar peraturan Perundang-Undangan
yaitu Perda Propinsi Bali Nomor 3 tahun 2005, tentang rencana Tata Ruang
Propinsi Bali jo Surat Keputusan Bupati Badung Nomor 639 tahun 2003 tanggal 6 Mai
2003 ( Vide pasal 53 ayat 2 huruf a UU Nomor 5 tahun 1986 ).
b.
Tergugat dalam
menerbitkan/mengeluarkan keputusan dan telah menggunakan wewenangnya untuk
tujuan lain dari maksud diberikannya wewenang tersebut dan semestinya juga
Tergugat melakukan pengawasan dan berkewajiban mengawasi setiap proses /
tindakan pelaksanaan pembangunan KONDOTEL ( Panorama Hill ) tersebut, sehingga
pelaksanaannya tidak menyimpang dari ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku ( vide pasal 53 ayat 2 Huruf b UU nomor 5 tahun 1986).
c.
Karena Tergugat tidak
menjalankan fungsi dan tugas pengawasannya dengan baik dan benar, dan
mengakibatkan terjadinya pelanggaran hak dan kepentingan Para Penggugat, maka
Tergugat telah melanggar Asas-Asas Umum Pemerintahan Yang Baik (Good Governance
and Good Government), yaitu :
a.
Telah mengabaikan asas kepastian hukum dan penegakan hukum
b.
Telah bertindak dengan tidak cermat
c.
Telah mengabaikan asas keadilan yang wajar dalam menerbitkan Keputusan
Tata
Usaha Negara
d.
Melanggar asas fair fly
d. Pemegang Ijin Mendirikan Bangunan Nomor : 501
Th. 2008 tanggal 24 Maret 2008 ( A.A KETUT ARIMBAWA / PT PUNCAK PANORAMA PROPERTI)
berkewajiban untuk mematuhi IMB yang diterbitkan oleh Tergugat dan :
a.
Mentaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan
b.
Memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dari pejabat yang
berwenang
c.
Mematuhi ketentuan yang
ditetapkan dalam ijin pemanfaatan ruang
e.
Sehubungan dengan
proses pelaksanaan pembangunan Kondotel Panorama Hill tersebut, secara facta maupun
hukum telah melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan. Adapun
penyimpangan dan/atau pelanggaran tersebut adalah
a.
Tinggi bangunan dibatasi paling tinggi 15 meter dari permukaan bumi
sedangkan
kenyataannya bangunan yang didirikan adalah setinggi 19,6 m diatas permukaan
tanah ( Pondasi 3 meter, 15,6m + 1,0m beton), dibagian barat, bahkan dibagian
timur condominium sedang dipersiapkan bangunan dengan ketinggian 32,6 meter
diatas permukaan tanah asal dengan demikian melanggar Perda Provinsi Bali No. 3
Tahun 2005 tentang Tata Ruang Wilayah Provinsi Bali pasal 30 ayat 1 huruf e
point-2, yo Keputusan Bupati badung No. 639 Tahun 2003 tanggal 6 Mei 2003
tentang Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Kuta Selatan Bab VII pasal 14 angka
2. Ketinggian bangunan setinggi 32,6 M sengaja dibangun oleh pemegang IMB,
karena didepan / disebelah utara Kondotel Panorama Hill, pemegang IMB juga
sudah membangun Condominium setinggi +/-14 Meter, sehingga bagian timur
Kondominium Panorama Hill tetap dapat menikmati “ view “ dengan penuh tanpa
mendapat halangan / rintangan.
b.
Sesuai dengan “gambar contour” yang ada pada Kantor Bapeda Kabupaten Badung,
tanah asli lokasi bangunan menurun 10 meter dari selatan ke utara, dan menurun
16 meter dari barat ketimur. Agar permukaan tanah menjadi rata pemegang IMB /
objek sengketa membuat retainer wall ( dinding penahan ) setingggi 6 meter
disebelah utara, dan 16 meter disebelah timur dengan demikian diperlukan
tambahan material berupa kapur sekitar 100.000 M3, batu kapur mana diambil dari
luar lahan Comdominium yaitu daerah Pecatu dengan kapasitas 8 (Delapan) Truck
setara dengan 9 (Sembilan) M3 per jam, setara dengan 720 M3 per hari, setara
dengan 21.600 M3 per bulan atau setara dengan 129.600 M3 dalam periode Desember
2007 sampai dengan Mei 2008 Oleh karena pemegang ijin melakukan kegiatan
pengurugan dengan batu kapur yang diambil dan didatangkan dari luar lokasi
Kondotel Panorama Hill, maka pemegang IMB / Objek sengketa telah melanggar
prinsip “ Cut and Fill “
c.
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) diharuskan maksimal 60 % sedangkan kenyataannya
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Kondotel Panorama Hill adalah sebesar 108 %
dengan demikian melanggar Keputusan Bupati Badung Nomor 639 tahun 2003 tanggal
6 Mei 2003 Bab VII bagian pertama pasal 14 angka 2 huruf A point c tentang
Koefisien lantai bangunan.
d.
Melanggar prinsip keserasian penataan ruang yang bersumber pada falsafah Agama
Hindu yaitu Tri Hita Karana, mengingat panjang bangunan adalah sepanjang 150 M,
bangunan mana terlalu exterm dan tidak berintegrasi dengan pemandangan maupun
harmoni lingkungan di Propinsi Bali umumnya dan khususnya mengganggu
panorama/pemandangan para Penggugat yang tinggal di belakang bangunan (Kondotel
Panorama Hill ).
f.
Akibat tidak
dilakukannya pengawasan atas pelaksanaan pembangunan Kondotel Panorama Hill
sebagaimana dimaksud dalam IMB Nomor 501 tahun 2008 tanggal 24 maret 2008 atas
nama A.A. KETUT ARIMBAWA ( PT Puncak Panorama Properti) oleh Tergugat, maka
secara hukum Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum, dan akibat
perbuatan melanggar hukum ( tidak melakukan pengawasan) tersebut menimbulkan
kerugian pada diri para Penggugat sebagai berikut :
a.
Kondotel Panorama Hill yang dibangun terlalu tinggi menutupi pemandangan dari
para Penggugat dan masyarakat yang ada disekitarnya terhadap Pelabuhan Benoa,
Bandara Ngurah Rai, Pantai Jimbaran, Pantai Kuta dan Pantai Canggu.
b.
Menimbulkan kerugian secara meteriil terhadap 20 hektar tanah disebelah selatan
Kondotel Panorama Hill karena tanah-tanah itu menjadi tidak bernilai ekonomis,
dan beban-beban/kewajiban pajak atas tanah tersebut tetap tinggi.
c.
Pengurugan lahan yang terlampau tebal dan tinggi dapat mengakibatkan kerusakan
lingkungan dan ekosistemnya.
d.
Tata ruang menjadi rusak, sehingga nilai tambah yang diharapkan dari ruang
tersebut menjadi tidak ada / tidak
bermanfaat
- Keputusan
Hakim
a.
Menunda pelaksanaan
lebih lanjut dari Keputusan Tata Usaha yang menjadi objek dalam perkara ini in
casu Ijin Madirikan Bangunan Nomor 501 tahun 2008 tanggal 24 Maret 2008 atas
nama AA KETUT ARIMBAWA (PT Puncak Panorama Properti).
b.
Menghentikan untuk
sementara waktu segala pekerjaan pembangunan Kondotel Panorama Hill yang
terletak di jalan Ungasan Br Giri Dharma Desa Ungasan tersebut sampai adanya
putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
c.
Mengabulkan gugatan
Para Penggugat untuk seluruhnya.
d.
Menyatakan BATAL atau
TIDAK SAH Keputusan Tata Usaha Negara yang diterbitkan oleh Bupati Badung
(Tergugat) berupa Ijin Mendirikan Bangunan Nomor 501 tahun 2008 tanggal 24
Maret 2008 atas nama A A Ketut Arimbawa (PT Puncak Panorama Properti ).
e.
Memerintahkan kepada
Tergugat untuk mencabut Keputusan Tata Usaha Negara yang dipersengketakan
tersebut yaitu Ijin Mendirikan Bangunan Nomor 501 tahun 2008 tanggal 24 Maret
2008 atas nama A A KETUT ARIMBAWA (PT Puncak (PT Puncak Panorama Properti ).
f.
Membebankan biaya perkara ini kepada Tergugat.
Posted in: HUKUM